Ils baissent le rideau après sept ans de conflit avec le bailleur (SEMIV)

« Joël Loison (NDLR : le maire de Vélizy, qui a pris l’an dernier la présidence de la Semiv) avait promis de rétablir la confiance entre la Semiv et ses administrés. On s’est dit : Il va mettre les pieds dans le plat.
Mais rien n’a changé », regrette Jacques Papelard.

[...] les commerçants cherchent à céder leur fonds de commerce mais se heurtent à un mur.  « Une quinzaine de repreneurs étaient intéressés, confie Mirella Zanette. Mais nous sommes obligés de leur raconter nos soucis. Quand les éventuels acquéreurs font lire le bail que la Semiv voulait nous faire signer à leurs banques ou assureurs, ils nous rappellent pour nous dire : On arrête… »

Réponse à M. le Maire sur un article de son blog

• Voici ce qu’écrit M. Loison sur son blog en tant que Président de la SEMIV et aussi en tant que Maire de Vélizy-Villacoublay. (Le 10 novembre 2008 )

« SEMIV
Comme j'ai eu souvent l'occasion de le dire et de l'écrire, la Semiv est une entreprise privée, son personnel est compétent et sa gestion est saine.

Elle souffre, cependant, d'un déficit de comunication. En effet, elle n'a jamais exposé sa politique mais encore moins ses objectifs et ses contraintes. Elle a laissé, de ce fait, ses détracteurs s'exprimer, souvent sous influence politique et partisane, sans jamais apporter son éclairage…»

________

Voici notre réflexion et notre éclairage :

1^ère erreur : La SEMIV n’est pas une entreprise privée mais une entreprise publique locale.

Pourquoi : La SEMIV est une Sociétés d'Economie Mixte (SEM) dont le capital est majoritairement détenu par une collectivité territoriale (la ville de Vélizy-Villacoublay), elle est désignée comme une "Entreprise Publique Locale" (EPL). Les EPL sont des sociétés anonymes régies pour l'essentiel par le code de commerce. Ce statut est gage de souplesse, de réactivité et de transparence pour les collectivités locales à la fois actionnaires et clientes. Dans les Sem, les actionnaires privés apportent leur savoir-faire et contribue au management de l'entreprise. Comme toutes les entreprises, les EPL recherchent la satisfaction du client, la performance de gestion, la création de résultats ainsi que la motivation de ses salariés et actionnaires. Elle se distingue par son statut de droit privé notamment pour la comptabilité et la gestion du personnel. Cette position majoritaire leur assure une prééminence dans les organes de décision (4).

Selon la Fédération des Entreprises Publique Locales, les Epl sont liées par une communauté de valeurs qui repose sur 6 piliers : voir [lien]

LA SEMIV : dans son rôle de bailleur

2^ème erreur : La SEMIV ne souffre pas QUE d’un déficit de communication.

Pourquoi : parce qu’elle informe uniquement par des directives et la diffusion de courrier au travers d’un journal « Entre nous » écrit par son Président alors que les usagers de la SEMIV attendent un dialogue.

Pour rétablir un climat de confiance il faudrait :
- que les Associations et Amicales de Locataires ne soient plus reçues à la SEMIV en présence d'un huissier de justice et d'un Avocat.
- ne pas refuser de leur communiquer (3) une copie de toutes les pièces justificatives afin de mieux comprendre le coût important des charges que les locataires payent, notamment celles qui concernent le gardiennage, l’entretien et le chauffage ?
M. Loison écrit sur son blog ceci :

« …Certains pensent que nous pourrions baisser le montant des loyers sans rompre l'équilibre financier de la Semiv. Cela est faux, ils sont indispensables au financement des travaux liés à la sécurité, au confort et à la qualité de la vie. Ils permettent de conserver des logements en bon état pour les générations futures. C'est la raison des revalorisations des loyers anciens au moment du renouvellement des baux. Pour rappel, vous savez que le rattrapage était limité à la moitié de l'écart, avec étalement sur 6 années. Ces augmentations assurent néanmoins aux anciens locataires des loyers préférentiels, juste reconnaissance de leur fidélité. Ces revalorisations sont équitables, considérant que ce qui n'est pas payé par les uns le sera obligatoirement par les autres...»

• Depuis plusieurs années la SEMIV ne fait plus de profits, elle a même passé un cap très difficile avec un redressement fiscal mais par le passé des dividendes ont été distribués.
• Sachez aussi que les travaux entrepris sur les immeubles ne sont pas des "réhabilitations" mais seulement des rénovations de façades obligatoires (boiseries pourries, les fenêtres ne fermant plus, garde-corps n’apportant plus la sécurité exigée). Il a été urgent pour la SEMIV après 40 ans d’absence d’entretien de son patrimoine, de réagir devant la contrainte, devant ce danger imminent et d’agir dans la précipitation. Peut-on dire que les directeurs successifs ont été compétents dans leur gestion du patrimoine ?
• Sur la résidence Sadi Lecointe, trois immeubles restent à rénover, et ce sont les plus anciens. Lorsque l'Amicale des locataires mais aussi les locataires demandent quand les travaux vont commencer, la SEMIV répond "dans un an ou deux, les locataires seront informés individuellement". Est-ce comme cela qu'un climat de confiance peut s'établir ?
• Bien sûr, les loyers des locataires qui sont entrés dans leur logement il y a 10, 20 ou 40 ans sont bas en comparaison de ceux pratiqués hors SEMIV. C'est normal, la SEMIV a bénéficié de prêts conventionnés pour construire ses logements et les loyers ont été bloqués pendant 30 ans. Mais est-ce une raison suffisante pour doubler le loyer sur 6 ans et recommencer 6 ans après. La majorité de ces anciens locataires sont maintenant à la retraite et ne peuvent plus supporter ces augmentations. C'est la conséquence de la gestion du patrimoine de la SEMIV.
• Les nouveaux entrant sont souvent de jeunes couples avec enfants et ont eux aussi, beaucoup de difficultés à payer 1 000 € par mois (charges comprises) pour un appartement qui a été construit suivant les normes de "logement économique et familial" des années 60. C'est la conséquence de la gestion du patrimoine de la SEMIV.

M. Loison écrit sur son blog ceci :

« …Dans ce contexte, la Semiv assure sa mission sociale, en étant toujours disposée à étudier chaque cas particulier afin, si besoin, d'adapter la revalorisation en fonction des ressources…»

C'est une vraie politique des loyers que la SEMIV doit pratiquer. Le traitement au cas par cas sans transparence sur les critères utilisés peut conduire au clientélisme.

Mais il est possible de faire baisser les charges.

1 - A cours terme : par une réduction des frais de chauffage des bâtiments :

1. En faisant un inventaire sérieux sur la répartition du chauffage dans les appartements : repérer tous les appartements souschauffés (< 19°C) et les appartement surchauffés ( > 22°C et même > 25°C)
2. En demandant au chauffagiste de corriger ces écarts (réglage & équilibrage).
3. En ramenant la température de l’ensemble du parc autour de 21°C (La réglementation étant à 19°C).

Les points1 à 3, qui ont été déjà réalisés dans des copropriétés avec des résultats probants, ne demandent pas un investissement très important mais une démarche volontariste qui doit être impulsée par l'équipe dirigeante de la SEMIV pour réaliser des économies d'énergie. (1)

2 - A moyen terme : par un bilan thermique des dernières actions, complété par un diagnostic et suivi par des études adaptées.

1. En organisant une thermographie de la ville de Vélizy comme notre groupe vous l’a proposé au conseil municipal du 17 décembre 2008. Ce procédé pourrait également intéresser toute les habitations privées et également les batiments publics existant. (1)
2. Profiter des rénovations, pour isoler efficacement toutes les façades selon les préconisations de la Règlementation Thermique 2005 (RT2005) et non pas pratiquer une isolation sous dimensionnée par exemple sur les pignons et sous les allèges des fenêtres : isolant peu épais ou inexistant. (2)
3. En isolant un maximum de terrasses (en refaisant les étanchéités). (2)

SEMIV : dans son rôle de syndic

Concernant les résidences gérées par la SEMIV, il est vrai que de plus en plus de copropriétés n’hésitent plus à quitter la SEMIV. Est-ce par manque de confiance ? Est-ce par manque de compétence ? Ou bien est-ce par déficit de communication ? Mais contrairement aux locataires, si une majorité de coproprietaires d'une résidence le décide, ils ont la possibilité de changer de syndic.

M. Loison écrit sur son blog ceci :

« …Afin d'améliorer les rapports et l'information entre vous et la Semiv, j'ai souhaité demander à un organisme extérieur indépendant d'effectuer un audit des relations et de la perception de l'image de la Semiv par ses clients locataires et copropriétaires…»

Est-il nécessaire de dépenser de l'argent public pour faire un audit limité à un seul aspect de la gestion qui est diverse : comptabilité, finances, patrimoine, personnel, communication, travaux, organisation interne...?

________

En conclusion, Joël LOISON, Maire de Vélizy dans son programme électoral reconnaissait enfin qu'il fallait « rétablir la confiance avec la SEMIV ». Réduire cela à une simple question de communication est sous-estimer le problème. Encore une fois, nous ne pouvons que nous posez des questions sur la réelle volonté de notre municipalité a avoir une vraie politique sociale pour le logement.

Maintenant en tant que Président de la SEMIV et Maire de Vélizy, M. Loison est en position d'agir et de rendre compte car il est l'interlocuteur privilégié des Véliziens.

________

Nos Sources :
Blog de M. Loison :
- 1 article de M. Le Maire sur la SEMIV [lien],
- 3 articles du Président de la SEMIV [lien-1 / lien-2 / lien-3].
Définitions d’une SEM et d’une EPL : [lien]

Le récapitulatif de l'ensemble de cet article (au format pdf)

est téléchargeable ici >>> [intégralité]

Le handicap, une priorité… loin d’être démontrée à Vélizy !

• Concernant les bâtiments publics :

La municipalité a mis en place un plan pluriannuel (10 ans) pour rendre accessibles tous les bâtiments publics de la ville aux personnes à mobilité réduite, mais nous pourrions souhaiter un raccoucissement des échéances à une mandature.

• Concernant la gestion du locatif par la SEMIV :

Elle gère un patrimoine de 2800 logements locatifs.
La majorité des immeubles ne sont accessibles que par des escaliers.
Existe-t-il un plan pluriannuel pour traiter ce problème ?
Si non, le Président de la SEMIV (M. Loison Maire de la ville) l'envisage-t-il ?
Si oui :
- quel est-il ? sur quelle durée, quel est le budget alloué ?
- Y-a-il un recensement des personnes à mobilité réduite dans tout le parc locatif ?
- quels sont les critères d'urgence pour traiter chaque cas ?

Pour les nouvelles constructions, on imagine mal que cela n'ait pas été prévu.

• Concernant les copropriétés, elles doivent-être sensibilisées à cette question et aidées dans leurs démarches pour obtenir des subventions (ANAH ...).

ANAH : Agence nationale de l’habitat, c'est un établissement public de l’Etat, financé par des ressources budgétaires et fiscales. Elle “a pour mission (…) de promouvoir le développement et la qualité du parc de logements privés existants” (article L 321-1 du code de la construction et de l’habitation).

Travaux recevables par l'ANAH :
- Les travaux permettant l’amélioration du logement et de l’immeuble (menuiserie, plomberie, électricité, toiture…) pour les immeubles de plus de 15 ans.
- Les travaux d’accessibilité de l’immeuble et du logement et d’adaptation aux personnes âgées, à mobilité réduite ou handicapées physiques.
- Les travaux destinés à favoriser le développement durable (économies d’énergie, d’eau et isolation acoustique) dans les logements.

La SEMIV devient une EPL

La SEMIV devient une Entreprise publique locale :


Définition :
Depuis le 15 avril 2008, le mouvement des Entreprises publiques locales (Epl) rassemble les Sociétés d'économie mixte (Sem) et les Sociétés publiques locales (Spl).

Qu'est-ce qu'une Epl ?
Une Entreprise publique locale (Epl) se caractérise par sa nature d'entreprise commerciale, son capital public majoritairement (Sem) ou exclusivement (Spl) contrôlé par les collectivités territoriales, sa vocation à satisfaire l'intérêt général et à privilégier les ressources locales.

Missions : Le 15 avril 2008, la Fédération des Sem (créée en 1956) est devenue la Fédération des entreprises publiques locales. Unique représentant des 1 117 Sociétés d'économie mixte (Sem) et Sociétés publiques locales (Spl) françaises , elle est affiliée au réseau européen des 16 000 entreprises publiques locales (Epl), représenté par le Ceep, le Centre européen des entreprises à participation publique.

Elle est dirigée, et à tour de rôle présidée, par des élus locaux issus des principales familles politiques. Les représentants des actionnaires privés et des directeurs des Sem enrichissent la composition pluraliste de son Conseil d'administration.

 

Lien(s) :
Site de l'EPL	-	Les Sem au cœur des éco-quartiers